每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜杜宇    

這幾天，深圳、廣州、天津等重點城市密集出臺樓市優(yōu)化政策，積極響應4月28日政治局會議釋放的“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”信號。

如深圳“定向松綁”核心區(qū)限購；廣州“穗八條”暢通一二手住房置換鏈條；天津則聚焦存量盤活，持續(xù)促進住房消費。

此外，長沙、溫州、珠海、濟南、青島等城市也在4月下旬密集出臺樓市新政，其中公積金政策成為各地支持住房消費的關(guān)鍵抓手。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2026年一季度，全國已有超過100個市（縣）出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策約160條。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進通過微信對《每日經(jīng)濟新聞》記者（下稱“每經(jīng)記者”）表示，“‘五一’假期前重點城市政策響應速度明顯加快，密集出臺且方向明確，這是對‘努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場’的積極回應。一方面，要肯定樓市總體企穩(wěn)的判斷；另一方面，也要看到當前復蘇仍呈‘點狀’特征，企穩(wěn)基礎偏薄弱?！?/p>

圖片來源：每經(jīng)媒資庫

向精準支持剛性改善性需求升級

5月1日開始，持有有效深圳經(jīng)濟特區(qū)居住證的非本市戶籍居民家庭，可在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購買1套商品住房，以滿足其在深住房需求。

廣州新政“精準釋放需求”的動作更為明顯，如鼓勵有條件的區(qū)在土地出讓時，推出“預售階段確定學位，網(wǎng)簽后即可入學”“港澳居民按揭和資金結(jié)算便利，支持住房公積金跨境人民幣結(jié)算”等措施。

天津也通過向各類人才、新市民、青年人、應屆大學畢業(yè)生等群體發(fā)放購房補貼或租房補貼的形式，逐步解決相關(guān)群體階段性住房困難。

同時，廣州、深圳大幅提升公積金貸款額度上限，為釋放需求提供了配套支撐?！八氚藯l”規(guī)定，一人申請公積金貸款最高額度調(diào)整至100萬元，兩人及以上共同申請最高200萬元。符合多子女家庭、購買高品質(zhì)“好房子”等相關(guān)條件的，疊加測算最高貸款額度可達360萬元。在領先其他一線城市的基礎上，廣州還放寬存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款條件，允許轉(zhuǎn)為組合貸款，實質(zhì)性地降低月供壓力。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者書面采訪時強調(diào)，“這些舉措都是結(jié)合居民購房需求實現(xiàn)過程中出現(xiàn)的新情況、存在的痛點和堵點等，有針對性地提出解決措施，體現(xiàn)了政策及時響應市場訴求并進行精細化設計”。

高品質(zhì)供給導向更清晰

每經(jīng)記者注意到，本輪密集出臺的新政不僅限于短期需求刺激，更有中長期供給側(cè)改革、存量盤活的考量。

廣州明確“以需定供”、試點現(xiàn)房銷售等制度性安排，并提出深入貫徹落實國家“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的建設工作要求，系統(tǒng)打造“四好”示范項目；天津提出穩(wěn)步提高住房設計、材料、建造、設備以及無障礙、適老化、智能化等標準，加大新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品推廣力度，有序推進“好房子”建設。

高品質(zhì)新增供應之外，天津新政大量篇幅聚焦存量商品房收購和存量土地盤活，例如要求積極盤活存量商品房、加快盤活存量土地、加大金融支持收購盤活力度、支持租賃住房運營等。

中指研究院天津分院副總經(jīng)理趙玉國分析，“天津收儲存量商品房，一是有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產(chǎn)資源合理配置；二是有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力，去庫存效果最為直接”。

據(jù)趙玉國介紹，2025年3月天津多個區(qū)發(fā)布“第一批政府專項債收儲存量用地”的相關(guān)公告，截至2026年4月底，和平區(qū)、津南區(qū)、濱海新區(qū)已陸續(xù)發(fā)布“2026年第一批用于土地儲備的地方政府專項債券收回收購存量閑置土地價格的公示”。隨著新政出臺，預計天津市整體收地節(jié)奏將進一步加快，有助于更好改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。

“暢通置換鏈條”成多地政策核心

無論是廣州突破性的房票“跨區(qū)使用、全市通用”，天津?qū)嵤┵u舊買新退稅政策并加強二手房市場和中介機構(gòu)監(jiān)管，還是深圳精準釋放核心區(qū)域購買力，都共同構(gòu)成了政策的另一個重要核心：打通置換鏈條。

 “2025年，天津二手房成交套數(shù)占全市住宅總成交量的比例已達70%。二手房作為一、二手住房置換鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其運行狀況對市場整體走勢具有重要影響。因此，加強二手房市場監(jiān)管，對于穩(wěn)定市場預期、促進新房市場成交具有積極作用?！壁w玉國指出。

值得注意的是，廣州新政明確，將房票安置適用范圍拓展至商業(yè)用房、辦公用房等符合條件的多種形態(tài)物業(yè)，并突破性落實房票“跨區(qū)使用、全市通用”，還將探索“一二手聯(lián)動使用”。這意味著，更多征收戶可憑房票選擇不同類型物業(yè)，滿足多樣化安置需求；同時打破以往房票只能在特定區(qū)域、特定房源使用的限制，讓房票更具實用性和靈活性。

對于打通置換鏈條的市場背景，李宇嘉分析指出，廣州和深圳市場結(jié)構(gòu)性問題較為突出。其中，深圳二手房掛牌量高企，業(yè)主“套現(xiàn)”離場現(xiàn)象突出；成交結(jié)構(gòu)兩極分化，且存在新房和二手房爭奪改善型客戶的情況，導致深圳賣舊買新、賣小買大的循環(huán)難以順暢流轉(zhuǎn)。

同樣的問題也存在于廣州市場。不僅如此，廣州還呈現(xiàn)“點狀回暖”態(tài)勢：中心區(qū)少數(shù)樓盤依托新規(guī)及綜合性價比去化表現(xiàn)較好，但多數(shù)片區(qū)存在房源同質(zhì)化供給、供應過剩問題，近郊及遠郊樓盤去化壓力尤為突出。

李宇嘉以廣州舉例，新房和二手房單套均價分別為332萬元和249萬元，交易稅負分別約2.5萬元—3.3萬元、3.75萬元—5萬元。新政設置的3萬元賣舊買新補貼，可覆蓋大部分交易稅費，這也是置換環(huán)節(jié)的最大顯性成本。若后續(xù)進一步降低賣舊買新涉及的中介費、貸款利率等成本，賣舊買新的置換循環(huán)有望進一步加速。

對于新政后能否迎來“紅五月”，李宇嘉認為，廣州、深圳當前市場回穩(wěn)基礎仍需夯實。5月市場成交大概率慣性回落，疊加“五一”小長假居民出行熱度較高，將分流購房客流、影響樓市交易量。其中深圳尤為關(guān)鍵，若5月二手房掛牌量未大幅攀升，掛牌價與議價空間保持平穩(wěn)、維持當前低位或小幅下行，意味著市場企穩(wěn)預期和購房者心態(tài)得以穩(wěn)固。交易端來看，三四月二手房成交活躍度較高，將帶動5月改善型需求維持一定市場熱度。

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